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Ein Nachrangdarlehen kann die Lösung sein
Bauherren und solche, die es bald werden wollen, stellen sich auf dem Weg zum Eigenheim oft zahlreiche Hindernisse in den Weg. Bei einem reicht beispielsweise das vorhandene Eigenkapital nicht für eine Finanzierung und beim anderen verteuern sich die Baukosten dermaßen stark, dass die gewährte Finanzierungssumme nicht mehr genügt. Wie kommen diese zwei nun an zusätzliches Kapital, damit der Traum vom eigenen Zuhause nach Maß nicht platzen muss? In beiden Fällen kann ein Nachrangdarlehen die Lösung des Problems bieten. Und weil dieser besondere Kredit ein derart flexibles Instrument im Rahmen einer geschickten Baufinanzierung werden kann, stellen wir das Nachrangdarlehen hier einmal näher vor.
Was ist ein Nachrangdarlehen?
Bei Baufinanzierungen räumen Sie den kreditgebenden Banken als Sicherheit üblicherweise einen Zugriff auf Ihre Immobilie ein. Konkret erfolgt diese Besicherung durch den Eintrag einer entsprechenden Grundschuld im Grundbuch. Dabei können natürlich auch mehrere Grundschulden zusammenkommen – sie stehen dann in unterschiedlichen Rängen. Der erste Rang – den jede Bank am liebsten hätte – deckt 60 Prozent des Beleihungswertes ab. Der Beleihungswert entspricht meist dem Verkehrswert einer Immobilie minus eines Risikoabschlags von 20 Prozent. Im Bereich von 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes sprechen wir in der Finanzbranche von zweitrangigen Grundschulden. Für die fallen die Finanzierungskonditionen dann auch teurer als bei erstrangigen Grundschulden.
Ein Nachrangdarlehen kostet Sie dann zwar noch höhere Zinsen, kann aber trotzdem sehr sinnvoll für Ihre Baufinanzierung werden. Der Zinsaufschlag ergibt sich hier, weil der Darlehensgeber mit der Besicherung seiner Forderung hinter den Rängen der anderen Finanzierer zurücksteht. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit und dem dann notwendigen Immobilienverkauf werden zunächst die Gläubiger mit Grundschulden in den ersten Rängen befriedigt. Nur wenn weiteres Geld übrig bleibt, erfolgt auch eine Bedienung des Nachrangdarlehens. Daraus erwächst jedem Gläubiger eines Nachrangdarlehens ein gesteigertes Ausfallrisiko – daher die höheren Zinssätze bei Nachrangdarlehen.
Für Sie als Schuldner gibt es dagegen keinen Unterschied zwischen den einzelnen Kreditformen. Von der Hypothek mit erstrangiger Grundschuld bis hin zum Nachrangdarlehen müssen Sie alle Einzelfinanzierungen als reguläre Kredite betrachten und deren Rückzahlung nebst Zinsen planen.
Wie wird ein Nachrangdarlehen zu Ihrem Vorteil?
Fall 1: Sie benötigen noch Eigenkapital
Viele Familien träumen von einem Eigenheim. Im Vorfeld von Bau oder Kauf schafft es aber nicht jeder Haushalt, die notwendigen Reserven zu bilden, die als Eigenkapital in die Baufinanzierung fließen könnten. Ohne Eigenkapital wird es mit einer Finanzierungszusage in den meisten Fälle dann allerdings schwierig – falls überhaupt eine Finanzierung zustande kommt. Über ein Nachrangdarlehen kommen Sie an solches Eigenkapital, da der Darlehensbetrag durch seine Rangrückstellung nicht wie Fremdkapital, sondern wie Ihr Eigenkapital bewertet wird.
Fall 2: Sie benötigen ein Darlehen, das 60 Prozent des Beleihungswerts übersteigt
Hier müssten Sie im Normalfall für das gesamte Darlehen mit einem höheren Zinssatz kalkulieren. Oder Sie splitten Ihre Baufinanzierung in ein erstes Teildarlehen, das voll mit einer erstrangigen Grundschuld besichert werden kann und Sie entsprechend weniger Zinsen kostet, plus ein zweites Darlehen. Den Restbetrag finanzieren Sie dabei per Nachrangdarlehen. Tilgen Sie später zuerst dieses Darlehen, fallen die etwas höheren Zinsen für das kleine Nachrangdarlehen kaum ins Gewicht, weil sie mit dem Zinsvorteil bei Ihrer Hauptfinanzierung deutlich mehr sparen als ohne Nachrangdarlehen.
Fall 3: Finanzierung und Immobilienkauf laufen bereits, aber Sie stellen plötzlich weiteren Kapitalbedarf fest
Bei Ihrem Hausbau ist überraschend eine teure Planänderung erforderlich oder Sie stellen bei einer gerade gekauften Immobilie noch unbedingten Sanierungsbedarf für Tausende Euro fest – leider waren diese Mehrkosten niemals eingeplant und Ihr Kapital reicht dafür auch nicht mehr aus. Eine Neuverhandlung der kompletten Baufinanzierung wäre nun nicht nur aufwendig, sondern kostet auch schnell vierstellige Beträge für höhere Zinsen, weil die neue Finanzierungssumme sehr wahrscheinlich nicht mehr nur erstrangig besichert werden kann. Und wieder wird das Nachrangdarlehen zum probaten Mittel, um diesen Konflikt schnell und zu geringen Kosten zu lösen. Es erfüllt Ihnen kurzfristig Ihren zusätzlichen Kapitalbedarf und ist dabei deutlich günstiger und einfacher als eine komplette Neuplanung Ihrer Baufinanzierung.
Wer gibt Ihnen ein Nachrangdarlehen?
Zuerst sind das Kreditinstitute, Genossenschaftsbanken oder Sparkassen, mit denen Sie schon die eigentliche Baufinanzierung vereinbart haben. Übersteigt Ihr Finanzierungsbedarf die 60 Prozent des Beleihungswerts für eine erstrangige Besicherung, werden Ihnen dort zumeist auch Nachrangdarlehen zur weiteren Finanzierung angeboten. Es kann aber auch andere Gläubiger für ein Nachrangdarlehen geben.
Eine häufige Variante des Nachrangdarlehens ist dabei das Verkäuferdarlehen. Der Verkäufer einer Immobilie räumt es Ihnen ein und stundet dabei quasi einen kleineren Teil des Kaufpreises in Darlehensform, was Ihren Eigenkapitalanteil für die weitere Finanzierung erhöht und diese vergünstigt. Fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises sind dabei gängige Quoten, die wir regelmäßig beobachten. Auch innerhalb der Familie oder durch Freunde oder Bekannte kann ein Nachrangdarlehen gewährt werden.
Banken bieten reine Nachrangdarlehen – unabhängig von der eigentlichen Finanzierung – nur selten an. Hierfür gibt es aber Duratio als unabhängigen Finanzdienstleister, die ein Nachrangdarlehen auszahlen und vermitteln.
Prüfen Sie bei jedem Angebot die geforderten Zinssätze. Diese überschreiten bei seriösen Angeboten nicht das Zinsniveau am Kapitalmarkt für vergleichbare Anlagen oder Schuldverhältnisse. Solche Finanzdienstleister für Nachrangdarlehen arbeiten oft mit privaten oder anderen Anlegern zusammen und verkaufen denen Ihr Nachrangdarlehen als attraktiv verzinste Kapitalanlage in einem Markt, der ansonsten nur marginale Zinserträge bietet.
Diese Vermittlung von Anlagen für eine Partei durch die Kreditgewährung an eine andere ist heutzutage gängige Praxis im Finanzsektor. Typischerweise findet Sie aber nicht zwischen Anlegern und privaten Immobilienkäufern oder Bauherren statt, sondern zwischen Immobilienentwicklern und anderen Unternehmen einerseits und Kapitalanlegern auf der anderen Seite: beim Crowdfunding.
Das Crowdfunding für Immobilien hat sich in den Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen mit attraktiven Renditen von durchschnittlich fünf Prozent zur populären Anlage entwickelt. Nachrangdarlehen spielen dabei eine ähnliche Rolle wie im privaten Bereich und verschaffen den Projektverantwortlichen eigenkapitalähnliche Mittel für den Bau neuer Immobilien und den Kauf oder die Erweiterung von Bestandsobjekten. Im Rahmen solcher Crowdfundings sind partiarische Nachrangdarlehen üblich. Deren Verträge sehen nicht nur die Zahlung von Zinsen und die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals zu einem Stichtag vor, sondern enthalten daneben auch noch eine zusätzliche Gewinnbeteiligung. Umgekehrt gibt es keine Verlustbeteiligung. Das Ausfallrisiko beschränkt sich damit auf die Kapitalanlage, die trotz ihres Eigenkapitalcharakters keinerlei Mitgliedschaftsrechte enthält. Wie sehen im Vergleich dazu die Verträge bei privaten Nachrangdarlehen aus?
Ihr Nachrangdarlehen für die Baufinanzierung
In den Grundzügen wird ein Nachrangdarlehen wie jeder gewöhnliche Kredit vertraglich vereinbart. Die Besonderheit entsteht durch den Einbezug einer Rangrücktrittsvereinbarung, die auch Nachrangabrede genannt wird. Inhalt und Reichweite können Sie dabei mit Ihrem Gläubiger frei verhandeln. Bei privaten Baufinanzierungen erfolgt die Ausgestaltung meist als einfacher Rücktritt des Gläubigers hinter anderen aktuellen Forderungen. Theoretisch umfasst diese spezielle Rücktrittsform auch zukünftige neue Forderungen. In der Praxis schließen Gläubiger diesen Punkt zu ihrer Risikobegrenzung aber mit hoher Sicherheit aus.
Kann Ihnen dieses Nachrangdarlehen auch bei Ihrer Baufinanzierung helfen? Das prüfen wir gern für Sie. Die hier gezeigten Beispiele sind dabei auch nur ein kleiner Ausschnitt aus den vielen Möglichkeiten, die ein Nachrangdarlehen im Finanzierungsbereich eröffnet. Sie können es genauso für den Um- und Ausbau oder die Sanierung einer Immobilie nutzen. Auch die Ablösung anderer teurer Kredite funktioniert mit einem Nachrangdarlehen gut und es verschafft Ihnen ebenso einfach Liquidität, wenn durch Scheidung oder einen Erbfall Zahlungen fällig werden.
Holen Sie sich mehr Informationen zu unserem Nachrangdarlehen oder fordern Sie direkt ein persönliches Angebot von unseren Duratio Finanzexperten an. Unsere Spezialisten für Baufinanzierungen sind Ihnen jederzeit gern behilflich.
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