Alte Fertighäuser: Diese Probleme sollten Sie vor dem Kauf kennen

In den 1960er und 1970er Jahren waren sie einer der wichtigsten Trends am deutschen Immobilienmarkt: Fertighäuser wurden zur Konkurrenz für Immobilien in Massivbauweise. In den letzten 30 Jahren hat sich die Technik enorm weiterentwickelt. Fertighäuser der neuesten Generation haben nichts mehr mit den aus Fertigteilen zusammengesetzten Objekten von früher gemein. Doch die älteren Bauten sind in die Jahre gekommen. Selbst wenn kein Reparaturstau besteht, sind viele ältere Fertighäuser heute sehr sanierungsbedürftig. Als Käufer sollten Sie sich genau informieren und wissen, mit welchen Maßnahmen Sie rechnen müssen und welche Kosten auf Sie zukommen. Nicht umsonst warnt der Verband Privater Bauherren eindringlich davor, ein älteres Fertighaus der ersten Generation ohne nähere Prüfung zu kaufen.

Günstiger Preis und großes Grundstück als Vorteil

Wer sich zum ersten Mal mit dem Kauf von älteren Fertighäusern beschäftigt, stellt vermutlich schnell eine Gemeinsamkeit fest: Im Vergleich zu Häusern der neuesten Generation sind die Grundstücke oft erheblich größer. Trotzdem sind die Kaufpreise weitaus geringer. Das liegt daran, dass Bauland vor 50 oder 60 Jahren noch viel günstiger war als heute. Die Immobilien- und Grundstückspreise sind in vielen Regionen Deutschlands in den letzten Jahren explodiert, und eine Trendwende ist mindestens in den Ballungsgebieten kaum abzusehen. In manchen Gegenden sind die Grundstückspreise um 200 Prozent oder 300 Prozent gestiegen, so dass Bauland für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung kaum noch zu bezahlen ist. Deshalb entscheiden sich viele Käufer für einen älteren Bau, der im Vergleich zum Neubau Erstbezug um ein Vielfaches günstiger ist. Aufgrund der niedrigeren Grundstückspreise von damals sind die Grundstücke außerdem viel größer. Auf den ersten Blick macht man also ein Schnäppchen, wenn man sich für einen Altbau mit großem Grundstück entscheidet. Dieser Eindruck könnte mindestens bei unerfahrenen Käufern entstehen. Doch das große Grundstück und der günstigere Kaufpreis sind wohl die einzigen Vorteile, die man einem Fertighaus der ersten Generation zuschreiben kann. Wie aber sieht es mit den Nachteilen aus?

Alte Baustoffe und schlechte Dämmung als größte Probleme bei Fertighäusern

Den Vorteilen alter Fertighäuser stehen enorme Minuspunkte gegenüber. Der Verband Privater Bauherren warnt eindringlich vor den Risiken beim Kauf solcher Immobilien. Bisher unentdeckte Schäden sind bei jeder alten Immobilie ein Risikofaktor, sie treten natürlich auch bei einem Fertighaus auf.

Darüber hinaus gibt es aber spezifische Probleme, die man von Häusern in Massivbauweise oder von neueren Bauten eher nicht kennt. Fertighäuser sind in der Regel standardisiert. Vor 50 oder 60 Jahren hat man bevorzugt eingeschossig gebaut. Der Grundriss war winkelförmig und recht großzügig, das Flachdach war leicht geneigt. Große Fenster und ein Tageslichtbad ergänzten die Ausstattung und ließen das Objekt hell und weitläufig erscheinen. Allerdings wurden zum damaligen Zeitpunkt häufig noch gesundheitsschädliche Stoffe für den Bau verwendet. Außerdem genügt die Dämmung nicht mehr den heutigen Anforderungen. Hohe Heizkosten sind nur ein Folgeproblem, das aus dem verwendeten schlechten Dämmmaterial resultiert. Bevorzugt wurden damals Baustoffe verwendet, die sich in den folgenden Jahren als schwierig zeigen sollten. Dazu gehören Holzschutzmittel, aber auch Formaldehyd oder polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe. Außerdem waren in den Dämmstoffen Schadstoffe enthalten. Asbest hat hier eher traurige Berühmtheit erlangt. Sofern solche Substanzen entdeckt werden, müssen sie heute ausgebaut werden. Die Sanierung entwickelt sich meist zu einer teuren Angelegenheit. Je früher ein Käufer herausfindet, dass solche Stoffe verbaut und nun getauscht werden müssen, desto solider kann er seine Finanzen und den Zeitrahmen planen.

Ein weiterer Schwachpunkt ist der Keller. In älteren Fertighäusern ist der Keller oft feucht, weil er kaum oder unzureichend abgedichtet ist. Von außen sind die wenigsten Gebäude im Kellerbereich gedämmt. Dann aber ist die Gefahr groß, dass sich Schimmel im Inneren bildet. Ist eine Dämmung vorhanden, ist diese im Bereich des Sockels oft verfault, beobachten Sachverständige an alten Immobilien. Im Rahmen einer Sanierung muss dann zeit- und kostenintensiv die gesamte Sockelausstattung ausgetauscht werden. Bei den Wasserleitungen besteht ebenfalls enormer Renovierungsbedarf. Wenn diese über 50 Jahre im täglichen Einsatz beansprucht wurden, sind sie schlicht nicht mehr zu gebrauchen, argumentieren die Bauexperten.

Ist die Außendämmung des Hauses noch in Ordnung, heißt das nicht, dass sie unverändert bestehen bleiben darf. Zu erwarten ist, dass eine alte Dämmung nicht mehr dem heutigen Standard entspricht. Deshalb ist es sinnvoll, sich von dem bisherigen Eigentümer der Immobilie die Heizkosten aus den letzten Jahren zeigen zu lassen. Daraus lässt sich ablesen, ob das Objekt überteuert beheizt werden muss und ob die Dämmung demnach nicht mehr in Ordnung ist oder ob hier noch einige Jahre ins Land gehen, bevor man sanieren muss. Meist wird nach so vielen Jahren eine energetische Sanierung erforderlich sein, diese ist aber zeit- und kostenaufwändig und will deshalb sorgfältig eingeplant werden. Nicht zu vergessen ist, dass die neu gekaufte Immobilie nach der Energiesparverordnung nachgerüstet werden muss. Die oberste Geschossdecke und die Leitungen und Armaturen mit Warmwasserversorgung müssen gedämmt werden. Meist kann man am Dach recht einfach nachrüsten, dort kann die nachträgliche Dämmung angebracht werden. Vielleicht kann dabei das Flachdach so angehoben werden, dass man im Dachgeschoss aufrecht stehen kann. Das ist meist von der Statik und vom Bebauungsplan abhängig.

Nicht jedes alte Fertighaus ist ein Schnäppchen – Sanierungen sind häufig teurer

Bevor Sie sich für den Kauf einer alten Immobilie entscheiden, sollten Sie unbedingt eine sehr solide Kostenschätzung für alle Sanierungsmaßnahmen anfertigen lassen. Ziehen Sie einen Gutachter hinzu und lassen Sie sich von ihm aufzeigen und bestätigen, welchen Wert das Objekt hat und welchen Sanierungsbedarf er sieht. Danach holen Sie Angebote von mehreren Baufirmen ein. Gehen Sie hier nicht sehr sorgfältig vor, kann es leicht passieren, dass die Sanierung Ihres alten Fertighauses am Ende teurer wird als der Abriss und anschließende Neubau. Außerdem beeinflussen umfangreiche Sanierungsmaßnahmen nicht nur Ihre Kostenplanung, sondern auch die Zeitplanung, bis Sie Ihr neues Zuhause beziehen können.